一、政策背景

基准地价是以培育和维护土地市场平稳健康发展为目标，遵循公开市场价值标准，对平均开发利用条件下，不同级别的土地，按照不同用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日一定使用年期的土地权利的区域平均价格。基准地价作为政府确定并公布的土地市场指导价格，是土地市场建设、土地资产权益保护和土地宏观调控等方面工作的重要支撑。

根据《自然资源部办公厅关于部署开展2020 年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2020〕23 号）和《山东省自然资源厅关于部署开展2020 年度自然资源评价评估工作的通知》（鲁自然资字〔2020〕66 号）文件精神，为促进城乡融合发展，支撑自然资源资产产权制度改革，进一步强化土地资源要素市场化配置和完善我市自然资源价格形成机制，济南市自然资源和规划局启动了市本级集体建设用地基准地价制订工作，并通过了省自然资源厅组织的专家验收。2022年8月29日，印发了《济南市人民政府关于公布济南市本级集体建设用地基准地价的通知》（济政字〔2022〕54号）。

二、决策依据

1、《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）；

2、《山东省自然资源厅关于部署开展2020 年度自然资源评价评估工作的通知》（鲁自然资字〔2020〕66 号）；

3、《自然资源分等定级通则》（TD/T1060-2021）；

4、《自然资源价格评估通则》（TD/T1061-2021）；

5、《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）；

6、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）；

7、 《农村集体土地价格评估技术指引》（中估协发〔2020〕16号）。

三、出台目的

集体建设用地基准地价的制订，健全了济南市公示地价体系，有助于实现乡村振兴战略，推进美丽乡村建设，显化农村集体土地资源资产价值，引导农村产权流转交易市场健康发展，完善公示地价体系和土地等级价体系，加强集体土地价格评估与管理体系的建设，促进城乡统一的土地市场建设。

四、重要举措

（一）确定评价对象和范围

集体建设用地基准地价评价对象为农村集体所有的商服用地、工矿仓储用地出让使用权和宅基地使用权三种类型。根据山东省自然资源厅技术要求，结合各区意见和集体建设用地分布情况，评价范围在市本级行政辖区的基础上，扣除了现行中心城区国有基准地价覆盖的黄河和青银高速以南区域，章丘区、济阳区、莱芜区、钢城区国有建设用地基准地价覆盖区域。与现行国有建设用地基准地价重叠区域为济南新旧动能转换起步区、天桥区桑梓店街道和历城区青银高速以北区域。评价总面积为6899.25平方公里，与国有建设用地基准地价重叠区域面积为770.77平方公里。

（二）划分土地级别

根据评价范围自然、社会、经济条件的均一性及差异性，市内六区及起步区采用多因素综合评价法，按照商服用地、工矿仓储用地、宅基地三类用途进行分类定级，每类用途分别划分五个土地级别。章丘区、济阳区、莱芜区、钢城区采用多因素综合评价法进行综合定级，每个区分别划分为三个土地级别。

（三）制订基准地价

在合理准确界定基准地价内涵的基础上，开展估价资料的调查和整理，对调查到的样点地价进行测算，根据样点地价测算结果，计算各用途级别基准地价，并对计算结果进行验证、调整，确定最终的级别基准地价。

（四）建立基准地价修正体系

根据不同区域的实际情况，建立健全商服用地、工矿仓储用地、宅基地地价影响因素修正、容积率修正、开发程度修正等符合实际的基准地价修正体系，提高成果的可操作性，扩大成果应用范围。

（五）征求社会各界意见

成果编制完成后，济南市自然资源和规划局先后召开专家论证会、成果听证会、价格平衡会等，广泛征求社会各界意见，于2021年10月通过了省自然资源厅成果验收，按规定履行了成果公示、合法性审查、公平竞争审查等程序，经反复修改完善后，形成最终成果。

（六）成果的应用方向

集体建设用地基准地价可以直接服务于农村集体经营性建设用地入市，满足集体经营性建设用地出让、转让、抵押方面的地价评估及管理需求；可以为宅基地在集体经济组织内部转让、进城落户农民依法自愿有偿退出宅基地使用权补偿提供价格参考；可以为集体建设用地资产核算确定价值标准提供重要参考；同时可以为国土空间规划布局提供验证素材。

五、解读机构

济南市自然资源和规划局自然资源开发利用处。

六、联系人及联系电话

联系人：吕雪；联系电话：0531-51705060。

　　　相关文件：济南市人民政府关于公布济南市本级集体建设用地基准地价的通知