一、制定背景

党的二十届三中全会提出要“加快构建房地产发展新模式”，近期召开的中共中央政治局会议也强调要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。为促进我市土地市场平稳健康发展，优化供求关系，激发市场活力，结合我市实际，济南市自然资源和规划局印发了《进一步优化土地市场的若干措施》。

二、制定依据

（一）《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（国办发〔2023〕25号）

（二）《自然资源部国家发展改革委关于实施妥善处置闲置存量土地若干措施的通知》（自然资发〔2024〕104号）

三、出台目的

一是优化土地供求关系。针对当前我市房地产市场供需局面，《措施》希望通过优化土地供应管理，保障市场平稳发展。

二是引导激发市场活力。《措施》提出积极引导社会资本参与城中村改造、支持土地功能调整等，旨在激发市场活力，提升土地市场流通效率。

三是提升土地利用效率。通过鼓励土地二级市场交易、盘活闲置存量土地，推动未开发土地的再利用，防止土地资源浪费。

四、重要举措

《措施》共有十五条内容，主要从土地供应管理、盘活闲置存量土地、降低房地产企业开发成本等三个方面，明确了优化我市土地市场的具体措施。

（一）持续优化我市土地供应管理

1.科学分析研判，合理控制增量。充分结合我市商品住房库存去化周期，根据住房市场供求情况动态调整住宅用地供应的规模和节奏，合理控制供应增量，科学安排供地时序。

2.聚焦市场需求，优化用地布局。在土地熟化阶段，支持熟化主体论证市场需求、人产关系和规划布局后结合市场主体投资意向优化用地布局，提高土地规划的前瞻性。支持“商改住”“商改公”，对于未供应的商业用地，结合地块所在区位，在完善配套设施的基础上，支持各区按程序申请调整性质用于住宅或新型产业、养老等用途。

3.坚持市场导向，差异化供地。结合我市当前土地市场供求关系变化，适当减小单宗住宅用地出让面积、降低容积率指标，促进高品质住宅用地供应，满足改善型住房需求。

（二）积极盘活闲置存量土地

1.规范收购收回，防范房地产风险。积极消除开发建设障碍，优先鼓励企业对闲置存量土地继续开发，对于企业无力开发的土地，以及司法和破产拍卖中流拍的存量闲置土地，在遵循企业自愿、平等协商原则下，支持区县政府从实际出发，按照合理价格回购。

2.协助完善相关手续，合理免除违约责任。对受不可抗力影响无法按期开发的土地，合理免除开竣工违约责任，避免企业因不可控因素承担额外风险，缓解企业开发压力。

3.完善二级市场，提升流通效率。支持“带押过户”“带封过户”“带封融资”等业务，盘活存量土地资源，提高土地市场的灵活性和资源利用效率。

（三）合理降低房地产企业开发成本

1.鼓励土地功能混合，促进空间集约利用。在重点区域引导设置用地混合利用地块，促进空间集约高效利用。以出让方式取得的商服、公服、工业等单一性质用地，在确保主导用途使用需求的前提下，可根据相关文件要求申请兼容建设其他功能，兼容的部分无需补缴土地出让价款。

2.加大规划指标支持力度，鼓励住宅产品多样化。优化容积率、建筑密度、绿地率计算规则，将建筑外立面和部分小区配套设施不计入容积率、部分室外专有庭院不计入建筑密度、绿地率计算，有助于提升住宅建筑品质、提高地块可售比。

3.推行“拿地即开工”，加快项目落地速度。实施用地规划许可与出让环节合并，批前公示与出让公告合并，实现出让类建设用地规划许可证“免申即领”。支持用地单位以出让合同办理建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证，节约项目审批时限，全面加速项目落地。

五、解读机构及咨询方式

《措施》解读机构：济南市土地储备中心，联系人：余磊，咨询电话：0531-51705430。